Znalecký posudok. Kedy je potrebný? Ako ho vybaviť a koľko zaň zaplatíte?

Znalecký posudok. Kedy je potrebný? Ako ho vybaviť a koľko zaň zaplatíte?

V dnešnej dobe, kedy sú ceny nehnuteľností vysoko na vrchole sú ľudia trochu zmätení a niekedy pochybujú o reálnej hodnote niektorých nehnuteľností. Predávajúci chce dobre predať a preto častokrát cenu svojej ponúkanej nehnuteľností prestrelí a naopak kupujúci chce dobre kúpiť a preto je jeho ponúkaná suma, za ktorú chce kúpiť často nižšia ako tá skutočná, reálna.  Nakoľko mnoho kupujúcich financuje kúpu nehnuteľnosti hypotekárnym úverom, je potrebné poznať reálnu hodnotu ako predávanej, tak aj kupovanej nehnuteľnosti. Ocenenie reálnej hodnoty nehnuteľnosti je potrebné pre banku a pre schválenie hypotekárneho úveru. Ak je hodnota v znaleckom posudku nižšia ako na kúpnej zmluve, banka akceptuje práve nižšiu hodnotu. Hodnotu reálnu, ktorú určil znalec.Znalecký posudok na nehnuteľnosť môže vypracovať iba súdny znalec v odbore stavebníctvo. Znalci musia byť zapísaní v registri znalcov Ministerstva spravodlivosti.

Ako si vybrať toho správneho znalca?

• Vami zvolený súdny znalec 

Pri výbere znalca si vopred preverte, či sú posudky znalca, ktorého ste si zvolili, vašou financujúcou bankou akceptované. Nie všetci znalci a ich znalecké posudky sú akceptovateľné všetkými bankami. Príčinou môžu byť v minulosti dodané nekvalitné znalecké posudky. Či už s nadhodnotenou alebo podhodnotenou hodnotou oceňovanej nehnuteľnosti. Veľkou výhodou je, ak si vyberáte znalca, ktorý pôsobí v oblasti, kde sa nehnuteľnosť nachádza. V tom prípade sa dokáže lepšie orientovať v miestnych podmienkach a jeho odhad je o to presnejší.

• Interní znalci banky 

V niektorých bankách vám nehnuteľnosť ocenia aj interní znalci, spravidla sa však táto služba vzťahuje iba na oceňovanie bytov. Síce sa nemusíte takéhoto interného ocenenia báť, nakoľko sa nestáva, že by interní znalci podceňovali cenu nehnuteľnosti, no počítajte s tým, že znalecký posudok bude vyhotovený iba pre tú konkrétnu banku, v ktorej žiadate hypotéku a do ruky vám ho nedajú. Ak by ste potrebovali znalecký posudok aj na iné účely, budete si musieť dať vypracovať nový. Posudky vypracované internými znalcami bánk urýchľujú proces vybavenia úveru. Interné ocenenie je momentálne bez poplatku, čo Vám ušetrí náklady spojené s kúpu nehnuteľnosti.

• Zmluvný znalec banky 

Niektoré banky majú svojich zazmluvnených znalcov, ktorých znalecké posudky plne akceptujú.

Aké faktory ovplyvňujú hodnotu nehnuteľnosti?

Veľký vplyv na hodnotu nehnuteľnosti má lokalita, v ktorej sa nehnuteľnosť nachádza. Ceny nehnuteľností sú vždy vyššie vo väčších mestách a naopak nižšie v menších obciach, na dedinách.  Cenu nehnuteľnosti ovplyvňuje typ zástavby v okolí, skladba obyvateľstva, infraštuktúra, dostupnosť a mnoho ďalších faktorov. Znalec hodnotí výmeru budovy, jej vek a opotrebenie, technický stav, príslušenstvo k nej a údaje o pozemku. V znaleckom posudku je zohľadnený stav bytu, či domu, týkajúci sa rekonštrukcie. Nikdy sa nezohľadňuje zariadenie nehnuteľnosti. Práve tu môže nastať rozpor medzi reálnou hodnotou a požadovanou cenou predávajúcim.

Aké podklady sú potrebné k vypracovaniu znaleckého posudku?

• List vlastníctva a katastrálna mapa – tieto môžete stiahnuť z internetovej stránky kataster portálu, prípadne ich získa sám znalec.
• Doklad o veku stavby – pri domoch sa vek dokazuje kolaudačným rozhodnutím, pri bytoch stačí potvrdenie od správcu bytového domu.
• Nákres pôdorysu nehnuteľnosti – je väčšinou súčasťou projektovej dokumentácie k stavbe, ak nie, znalec si zakreslí pôdorys sám, pričom berie do úvahy rozlohu celého pozemku.
• Spôsob nadobudnutia nehnuteľnosti – preukazuje sa doložením kúpnej zmluvy, darovacej zmluvy, osvedčením o dedičstve a pod.

Koľko stojí vypracovanie znaleckého posudku?

Vypracovanie znaleckého posudku pri kúpe bytu vás bude stáť 150-200 Eur a vypracovanie znaleckého posudku pri kúpe domu vás bude stáť 250 – 350 Eur. Tento náklad znáša vždy kupujúci, keďže je to náklad spojený s formou financovania, s jeho hypotekárnym úverom. Znalec vyhotovuje vždy tri rovnaké kusy znaleckého posudku, ktoré odovzdá objednávateľovi – fyzickej osobe, kupujúcemu. Ak je objednávateľom banka (interné ocenenie alebo zmluvný znalec banky), klient, kupujúci neobdrží žiaden znalecký posudok. Ten ostáva v banke.