Žiadne riziko sa nedá vylúčiť 100%-ne, avšak je možné ho eliminovať. Ako?

Na začiatku je dôležitý výber právnej úpravy, ktorá sa použije pri tvorbe nájomnej zmluvy. Dnes sa často stretávame aj s prenájmom nebytových priestorov, apartmánov. Pri prenájme týchto priestorov, býva často chybne použitý zákon o krátkodobom nájme bytu. Preto je dôležité ihneď na začiatku zvoliť správny právny predpis, podľa ktorého sa nájomný vzťah bude riadiť. Rovnako veľmi dôležité je aj vhodné nastavenie výšky nájmu a úhrad spojených s dodávkou energií.

Často sa stretávame s tým, že prenajímateľ si do energií alebo nákladov spojených s prenájmom zahrnie aj položky, ktoré sú spojené s vlastníctvom nehnuteľností, napr. poistenie alebo odvod do fondu opráv, čo následne môže viesť k nedorozumeniam pri vyúčtovaní uvedených platieb medzi nájomcom a prenajímateľom.

Správne nastavenie a rozdelenie výšky nájmu a úhrad spojených s prenájmom je veľmi dôležité aj z daňového hľadiska. Pre samotný vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom je dôležité aj poznanie ich potrieb a požiadaviek (či už sa jedná o domáce zvieratá, domový poriadok, údržbu alebo vypratanie nehnuteľnosti), ktoré je potrebné zakomponovať do nájomných zmlúv.

Právna úprava nájomnej zmluvy je pre rôzne predmety nájmu odlišná. Už na začiatku je preto veľmi dôležité, vybrať správne právny predpis, na základe ktorého budú upravené vzťahy medzi prenajímateľom a nájomcom. Využitý môže byť Občiansky zákonník, ktorý obsahuje všeobecnú právnu úpravu nájomnej zmluvy alebo osobitná úprava, týkajúca sa bytov a nebytových priestorov.

Od 1. mája 2014 nadobudol účinnosť zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu, ktorý upravuje postavenie prenajímateľa a nájomcu. Dovtedajšia právna úprava nájmu bytov zakotvená v Občianskom zákonníku už nezodpovedala potrebám trhu. Nová právna úprava umožnila kratšiu výpovednú lehotu. Iné výpovedné dôvody a upravila aj odstúpenie od zmluvy. Bolo zadefinované, čo je kaucia a jej použitie v rámci nájomného vzťahu. Zákon o krátkodobom nájme bola nepochybne zmena k lepšiemu a prispel k väčšej právnej istote nájomcu a prenajímateľa tým, že premietol realitu nájomného vzťahu do paragrafového znenia. Svedčí o tom aj to, že dnes naša spoločnosť pri väčšine nájomných vzťahov, kde predmet prenájmu tvorí byt, používa práve túto právnu úpravu.

Tento zákon umožnil dohodnúť si kratšiu výpovednú lehotu, dokonca zadržať hnuteľné veci nájomcu v prípade, ak sa nájomca dobrovoľne a včas nevysťahuje z nehnuteľnosti a bude mať voči prenajímateľovi nesplatené záväzky.

Čo je to kaucia?

V zákone je definovaná ,,Kaucia” ako prostriedok, ktorý slúži na zabezpečenie prípadných pohľadávok prenajímateľa voči nájomcovi z dôvodu neplatenia nájomného alebo úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu. Táto je maximálne vo výške trojnásobku nájomného a úhrad za plnenie poskytované s užívaním bytu.

Odstúpenie od nájomnej zmluvy

Zákon upravuje odstúpenie od nájomnej zmluvy oboch zmluvných strán. Je však potrebné vedieť, že uplatnenie tejto právnej úpravy je možné len v prípade, ak si prenajímateľ riadne splnil svoju registračnú povinnosť vo vzťahu k príslušnému správcovi dane, a to v lehote do konca kalendárneho mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom na území SR prenajal nehnuteľnosť.

Aká je odporúčaná dĺžka nájmu?

Dĺžka nájmu závisí najmä od potrieb nájomcu. Vo väčšine prípadov sa dĺžka nájomného vzťahu pohybuje od jedného do dvoch rokov. My našim klientom odporúčame uzatvoriť zmluvu na rok, s možnosťou jej predĺženia o ďalšie obdobie, ak si zmluvné strany riadne a včas plnia svoje povinnosti vyplývajúce z nájomnej zmluvy.

Dĺžku nájmu samozrejme ovplyvňuje aj samotný predmet prenájmu.

Do určitej miery aj zákonná úprava limituje dĺžku prenájmu, kde v zákone o krátkodobom nájme bytu je v ustanovení § 3 ods. 1 upravené, že nájom je podľa tohto zákona možné uzatvoriť najdlhšie na dva roky a na základe dohody zmluvných strán ho možno formou písomných dodatkov k nájomnej zmluve za rovnakých podmienok predĺžiť najviac na ďalšie dva roky, a to dvakrát.

S prenájmom je spojená aj daňová povinnosť. Čo je dôležité pre prenajímateľa pri zdaňovaní prenájmu?

Príjem z prenájmu nehnuteľnosti zaraďujeme medzi príjmy podľa zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o dani z príjmov“), a to podľa:

• § 6 ods. 1 zákona, ak fyzická osoba prenajíma nehnuteľnosť na základe živnosti (t. j. podniká v tejto oblasti), alebo
• § 6 ods. 3 zákona, ak fyzická osoba prenajíma nehnuteľnosť bez živnosti.

Rozdiel v tom, kedy ide o príjem z prenájmu nehnuteľnosti na základe živnosti a bez živnosti spočíva v skutočnosti, či fyzická osoba poskytuje pri prenájme nehnuteľnosti len základné služby súvisiace s prenájmom nehnuteľnosti, alebo poskytuje aj iné, ako len základné služby (napr. stravovacie služby).

Keď sa bavíme o prenajímateľovi, fyzickej osobe, ktorá poskytuje len základné služby spojené s prenájmom a neprevádzkuje živnosť, tak tá zdaňuje prenájom podľa paragrafu § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov.

Oplatí sa teda prenajať byt cez realitnú kanceláriu?

Toto je už na zvážení každého prenajímateľa, ktorý by si ale mal uvedomiť to, že práve agentúra poskytujúca tieto služby je tu od toho, aby mu poradila so správnym výberom nájomnej zmluvy, zabezpečila jej vypracovanie, v rámci možností preverila nájomcu, dohliadla na dôležité aspekty, ktorými eliminuje riziká a tým svojmu klientovi ušetrí nie len čas, ale aj peniaze.